Adquirir una vivienda en España siendo inmigrante puede parecer complejo al principio, pero con la información adecuada y conociendo los precios actuales del mercado, es posible llevar a cabo cada trámite sin contratiempos. En 2025, el mercado inmobiliario mantiene su dinamismo, con incrementos generalizados que superan el 10% en casi todo el territorio nacional. En esta guía completa repasamos los precios actuales, requisitos legales, opciones de financiación y todos los gastos asociados.
Precios de la vivienda en España en 2025
Los precios han experimentado subidas históricas, con incrementos que van del 8% al 25% según la ciudad. Estas son las cifras actuales por metro cuadrado:
|
Ciudad |
Precio medio por m² |
Vivienda 80 m² aprox. |
Incremento anual |
|---|---|---|---|
|
San Sebastián |
6.071 €/m² |
485.680 € |
+252% vs media nacional |
|
Madrid |
5.642 €/m² |
451.360 € |
+25% |
|
Barcelona |
4.920 €/m² |
393.600 € |
+11% |
|
Palma |
4.907 €/m² |
392.560 € |
+11,2% |
|
Valencia |
3.067 €/m² |
245.360 € |
+9,7% |
|
Málaga |
3.200 €/m² |
256.000 € |
+9,1% |
|
Bilbao |
3.800 €/m² |
304.000 € |
+8,5% |
Fuente: INE, Idealista, Tinsa – datos actualizados septiembre 2025
Requisitos legales para comprar vivienda en España
Documentación imprescindible
- NIE vigente: Número de Identificación de Extranjero, obligatorio para cualquier compra. Se solicita en una comisaría de Policía autorizada para trámites de extranjería.
- 👉 Más info: Cómo sacar el NIE en España
- Pasaporte válido y copia
- Cuenta bancaria española: Necesaria para pagar impuestos, hipoteca y gastos
¿Necesito residencia para comprar?
No es obligatorio ser residente para adquirir una vivienda en España, pero sí afecta a las condiciones de financiación:
- Con residencia: Proceso idéntico al de ciudadanos españoles
- Sin residencia: Posible compra, pero condiciones hipotecarias más restrictivas
Hipotecas para inmigrantes en 2025
Condiciones según estatus de residencia
Para residentes fiscales
- Financiación hasta 80% del valor de tasación
- Plazos hasta 30 años
- Tipos de interés desde 2,5% TAE
Para no residentes
- Financiación máxima 60-70% del valor de tasación
- Plazos entre 15-25 años
- Tipos de interés desde 3,0-4,5% (tipo fijo)
- Entrada mínima 30-40% + gastos
Requisitos bancarios comunes
Los bancos evalúan principalmente:
- Ingresos estables: Mínimo recomendado 2.500 € netos mensuales
- Ratio deuda-ingresos: Máximo 30-35% de los ingresos netos
- Historial crediticio: Del país de origen si eres no residente
- Antigüedad laboral: Mínimo 6-12 meses
Mejores bancos para extranjeros
Los más activos con clientes internacionales:
- Santander: Productos específicos para no residentes
- Sabadell: Oficinas internacionales y asesoría multiidioma
- CaixaBank: Amplia red y flexibilidad
- Bancos online: ING, EVO Banco (más flexibles)
Documentación necesaria para la compra
Trámites notariales
- Escritura pública: Obligatoria, se firma ante notario
- Nota simple: Extracto del Registro de la Propiedad
- Contrato de compraventa: Acuerdo vinculante entre partes
Consulta tarifas oficiales en el Consejo General del Notariado
Gastos e impuestos por tipo de vivienda
Vivienda nueva
- IVA: 10% del precio de compra
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% según CCAA
- Notaría: 600-1.500 € según precio
- Registro: 400-650 €
Vivienda de segunda mano
- ITP (Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según CCAA
- Notaría: 600-1.500 €
- Registro: 400-650 €
Costes totales de la operación
Desglose completo de gastos adicionales
Los gastos totales rondan el 10-15% del precio de la vivienda:
|
Concepto |
Vivienda nueva |
Vivienda usada |
|---|---|---|
|
Impuestos |
IVA 10% + AJD 0,5-1,5% |
ITP 6-10% |
|
Notaría |
600-1.500 € |
600-1.500 € |
|
Registro |
400-650 € |
400-650 € |
|
Gestoría |
200-400 € |
200-400 € |
|
Tasación |
300-600 € |
300-600 € |
|
Total aproximado |
11,5-13,5% |
7-11,5% |
Ejemplo práctico: vivienda de 200.000 € en Madrid
- Entrada hipoteca (20%): 40.000 €
- Gastos totales: 22.000 € (vivienda nueva) / 18.000 € (segunda mano)
- Dinero necesario: 62.000 € / 58.000 €
Ventajas y desventajas de comprar vs alquilar
Ventajas de comprar
- Estabilidad residencial a largo plazo
- Patrimonio propio y posibles plusvalías
- Libertad para reformar y personalizar
- Protección contra subidas de alquiler
Desventajas de comprar
- Inversión inicial elevada (30-40% + gastos)
- Compromiso financiero a largo plazo
- Responsabilidad de mantenimiento
- Menor flexibilidad para mudanzas
Alternativas más económicas
Vivienda de Protección Oficial (VPO)
Los inmigrantes pueden acceder a VPO si cumplen:
- Empadronamiento en la comunidad autónoma
- Límites de ingresos establecidos por cada región
- Residencia legal en España
👉 Más info: ¿Qué es una vivienda de protección oficial (VPO)?
Preguntas frecuentes
¿Puede un inmigrante sin residencia comprar una vivienda?
Sí, con NIE se puede adquirir, pero el acceso a hipoteca será más restrictivo (máximo 60-70% financiación vs 80% para residentes).
¿Cuánto tarda todo el proceso de compraventa?
Entre 1 y 3 meses desde la reserva hasta la inscripción registral completa.
¿Qué bancos son mejores para hipotecas a extranjeros?
Santander, Sabadell y CaixaBank suelen ser los más activos, aunque conviene comparar en el Banco de España.
¿Es más rentable comprar que alquilar en 2025?
En ciudades con alquileres altos (Madrid, Barcelona), comprar puede ser más rentable a partir de 5-7 años de permanencia.
¿Los inmigrantes pagan los mismos impuestos?
Sí, los impuestos de compra son idénticos independientemente de la nacionalidad.
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